[看房筆記] 你一定要懂得建案平面圖-九大步驟分析房屋格局 ~ 安淇拉。寫寫生活

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我一直覺得買預售屋是一件很瘋狂到事情,建商只提供一些平面圖紙,景觀示意圖或樣品屋,客戶就要簽下百萬到千萬的合約。買家電還要貨比三家,上網查評價或是到實體店試用。買預售屋的過程,往往沒有太多參考資料就必須要做決定。這一切都太不可思議了!但苦於我們頭期款不足,要買房只能從預售屋看起。只能多做些功課,期望從有限的資訊中,選擇最適合的建案。以下整理出看平面格局圖的分析方法與大家分享。
 
除了平面格局圖分析以外,建案還有很多面向需要考慮,我們整理了 預售屋/新成屋的賞屋必備問題清單! 讓你不錯過任何細節。

步驟一、先從平面圖中找出梁柱的位置

通常柱子在平面圖中會畫成黑色,將柱子兩兩相連接即為樑的位置。

👍好的格局:

  1. 柱子外露,確保房間方正完整
  2. 樑的位置避開床頭或客廳,最好是在房屋的邊角。

👎不好的格局:

  1. 樑柱在屋內,可能會有畸形地或佔據室內空間
  2. 床頭壓樑、客廳沙發上面有樑。客廳的樑會讓人有壓迫感,床頭的樑可以用床頭櫃避開,但是如果房間太小就會無法避開,這時要特別注意。

👐其他-從平面圖中看不出來的細節:

  1. 如果是RC的建築,樓層約低,樑就會越大,要將樑的寬高都考慮進去。
  2. 有些室內的小樑,通常家配圖也不會標示出來。
從整層平面圖中找出樑柱位置,可以發現柱子都規劃在房屋外,但A房間的床頭有樑經過



步驟二、玄關

👍 好的格局:

  1. 適當的玄關大小(通常長寬為90公分以上),有地方可以做鞋櫃收納
  2. 有牆面或製作屏風的空間,不會一眼看到客餐廳。這是風水上的說法,因人而異。

👎 不好的格局:

  1. 沒有玄關或收納空間不足。
  2. 玄關太長。
 
左圖: 玄關太長,影響室內坪效
右圖: 完整玄關大小,並可以避免一眼就看到整個客餐廳


步驟三、客廳

👍 好的格局
  1. 客廳有直接採光
  2. 沙發和電視有安定面
  3. 沙發牆到電視牆的距離要3公尺以上
👎 不好的格局
  1. 客廳無採光或是間接採光
  2. 沙發牆和電視牆的寬度不足
  3. 沙發牆到電視牆的距離小於3公尺
左圖: 客廳為暗廳
右圖: 廚房做成半開放式,客廳為間接採光



步驟四、房間

👍 好的格局:

  1. 要有對外窗
  2. 床頭不要壓樑
  3. 床頭不要背對門
  4. 房間門或廁所門不要對到床
  5. 床頭或床尾不要是大窗
  6. 兩間房門不能門對門

👐 其他-從平面圖中看不出來的細節:

  1. 避免建商在家配圖上動手腳,擺放非正常比例的家具,所以需要確實了解房間長寬尺寸。並以實際家具尺寸做評估。
經過步驟一找出樑柱後,會發現B/C房的床上方都有壓樑。A房的廁所門對到床。


步驟五、餐廳和廚房

👍 好的格局:

  1. 餐廳和廚房相連
  2. 有電器櫃的空間
  3. 預留足夠的冰箱空間: 看過有些建案是直接把冰箱規劃在廚房外;或是原規劃空間太小,必須購買特殊規格的冰箱。

👐 其他-

  1. 中島和開放式廚房: 要考量油煙味的影響
  2. 瓦斯爐或是電磁爐: 高樓層小坪數的建案,因為消防法規規定,在開放式廚房不能有瓦斯爐,建商就會改配電磁爐。要考量到開伙的機會和電磁爐的方便性。
左圖: 獨立式廚房,且有預留電器櫃空間
右圖: 開放式廚房,冰箱離流理台較遠



步驟六、衛浴

👍 好的格局:

  1. 衛浴開窗
  2. 乾溼分離
  3. 合理的空間和動線: 小坪數建案的衛浴空間受限制,可能導致開門都會覺得擠。

👍👍很好的格局:

  1. 四件式衛浴 (面盆、馬桶、淋浴間、浴缸)
  2. 景觀窗
  3. 降板浴缸

左圖:兩間衛浴都沒有開窗
右圖:兩間衛浴都有開窗,且上方的衛浴為四件式並且有L型的景觀窗



步驟七、陽台

👍 好的格局:

  1. 方正、大小適中(依家庭人數和房型而定)
  2. 通風或採光良好

👍 不好的格局:

  1. 冷氣室外機放在陽台內
  2. 陽台太小
  3. 要經過浴室到達陽台

👐其他-從平面圖中看不出來的細節:

現在新大樓考慮到建築物外觀,都有規劃冷氣室外機的擺放位置。但是大部分的建案都不會標示在家配圖或平面圖中。所以要特別向業務或建商確認!如果冷氣室外機要放到陽台內,就會占用到陽台的使用空間,影響甚鉅!
左圖: 家配圖沒有劃出冷氣室外機的擺放位置
右圖: 機電設備圖中才有標示

左圖: 因為室外機可以掛在陽台外,因此空出陽台空間
右圖:室外機放在陽台內,以三房的物件來說,陽台略小


步驟八、比公設比更重要的是得房率與坪效

  • 得房率 = (主建物面積+陽台面積) / 權狀面積
    主建物面積和陽台面積代表實際上使用到的坪數空間,亦即扣除了公設和雨遮的比例。所以得房率越高的建案,代表買到更多的使用空間。

    雨遮在2018年以後是不計坪不計價,但是是以建照核發時候為準,所以目前有些新建案是持有2018前的建照,就會記錄雨遮坪數。這時候雨遮的坪數就會有影響,甚至差到一兩坪的空間。這樣就有可能發生權狀面積大、公設比低,但是得房率卻較低的情況。
  • 坪效:是指實際可以運用的空間。通常是扣除走道空間、柱子等無法有效利用的坪數。
    例如以下兩間都是28坪的房型,但是因為左邊的建案有走道,所以坪效就比較差。反觀右邊的建案,因為巧妙的將走道與客廳空間併用,所以可以在同樣坪數中做到兩房兩衛(多出一個衛浴空間)。

左圖:  走道站比高  |  右圖: 巧妙整合客廳與走道空間



步驟九、除了房屋內的格局外,也要關注樓層的整體規劃、房屋座向

  1. 梯廳明亮有採光
  2. 單層戶數越少越好: 通常是以8戶為標準
  3. 電梯數量要足夠: 通常單層戶數與電梯比要1:2為優
  4. 是否為車道上方: 車道上方的低樓層戶別,可能會有噪音干擾
  5. 房屋座向: 注意西曬
左圖: 一層4戶配2部電梯  |  右圖: 一層11戶配2部電梯


後記

買房除了格局以外,還有很多要考慮,總價、坪數大小、建商風評、地段、周遭環境等。滿足以上所有條件的好格局,也不代表這建案就是適合你。看這麼久的房子,覺得代銷/仲介講的最忠肯的一句話就是「沒有100分的房子和建案」,所以只能從各項評估中權衡利弊,找出自己能接受的最佳組合。

祝福大家都能找到自己心目中理想的家

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